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2013년 주택 시장 전망 경제



 이슈 분석 : 2013년 주택시장 전망
○ 현재 주택시장은 수도권을 중심으로 전반적인 침체 분위기 지속
- 2007년 분양가상한제 적용을 회피하기 위한 공급물량의 증가, 장기간 주택시장 호황에 따른
가격 조정, 인구의 감소 및 가구구조의 변화 등의 요인이 복합적으로 작용
- 수도권을 중심으로 한 주택시장의 침체는 주택시장 뿐만 아니라 주택산업을 포함한 연관 산
업에도 많은 영향을 주고 있는 상황
○ 현재의 시장 상황은 주택시장 패러다임의 변화로 인식되고 있음
- 소수가구와 임차수요의 증대, 주택보급률의 꾸준한 상승, 대량공급 등으로 인한 주택 니즈의
변화 현상이 시장 전반에 뚜렷하게 나타나고 있음
- 향후에는 질적 주거서비스 요구가 커지는 등 주거패턴에 있어 다양한 변화가 예상
○ 지난 1~2년간 주택시장은 상품유형별, 지역별로 호황과 불황이 명확한 시기
- 매매시장이 전반적으로 침체된 반면 전세시장은 2000년 대 초반이후 가장 높은 상승률을 기
록하였으며, 수도권과 비수도권의 주택경기도 상반된 흐름
- 올해 하반기 이후 비수도권의 주택 매매가격 상승세가 크게 둔화되었고 수도권은 하락세로
전환되었으며, 매매가격 침체가 지속된 가운데 전세가격도 상승폭이 크게 둔화되는 등 전반
적인 주택지표들은 지속적으로 악화
- 이러한 주택경기의 침체로 인해 거래 위축, 하우스푸어 증가에 따른 가계부실 우려, 전세 세
입자 보증금 상환 위험 증가 등 다양한 문제들이 이슈화

- 최근 주택시장동향

1 .최근 주택 시장 동향
주택 매매 및 전세 시장 ○ 2000년대의 주택시장이 매매우위의 시장이었다면 2010년 기점으로 전세우위의 시장으로 전환
- 전세가격은 2009년 이후 대전과 부산지역을 중심으로 상승하기 시작했으며, 점차 기타 광역
시도지역으로 상승세가 확대
- 2011년 지방 5대 광역시의 주택전세가격은 15.1%나 상승하는 등 전세가격이 급등하면서
매매가격의 상승률 격차는 2009년 1.9%p에서 2011년에는 5.4%p로 확대

○ 과거 매매가격과 전세가격 추이를 보면 경기호황기에는 매매가격 우위의 시장이었으며, 불황기
에는 전세가격 우위의 시장이 지속
- 1990년대 초반 주택건설 200만호 건설시기 이후에는 69개월간 전세우위의 시장이 지속되
었으며, 최근에는 2010년 이후 2012년 11월까지 41개월간 전세우위의 시장이 지속

○ 아파트 매매전세비(매매가격에서 전세가격이 차지하는 비중)는 2009년 2월을 기점으로 상승하
기 시작하였으며, 2012년 11월에는 63.0%까지 상승하며 2003년 이후 최고점을 갱신
- 수도권은 56.3%인데 반해, 비수도권은 69.6%로 수도권보다 약 13%p 정도 높은 상황
- 시도별로는 서울이 54.5%로 가장 낮으며, 광주(77.7%)는 지방광역시 중 가장 높은 매매전
세비를 기록
- 지방의 높은 매매전세비는 전세수요가 매매수요로 이전하도록 하여 매매가격 상승에도 영향
을 미치고 있는 것으로 판단


2.수도권과 비수도권 시장
○ 2005년 이후 수도권과 비수도권의 주택시장은 상반된 주택경기의 흐름을 시현
- 수도권 지역이 2007년을 기점으로 침체국면에 접어든 반면, 비수도권 지역은 2010년 이후
호황을 보이며 수도권과 상반된 추세
- 2010년부터 2011년까지 수도권은 보합 또는 하락세를 지속한 반면 대부분의 지방광역시들
은 10%를 상회하는 높은 상승률을 나타내 왔으나 올해 들어 크게 둔화

자료: 국민은행 ○ 지방 주택시장은 최근 2~3년간 호황을 누린데다 주택시장의 여건 역시 지속적인 상승은 쉽지
않은 상황
- 수도권과 비수도권을 비교해 보면 2005~2010년 사이의 인구증감률은 수도권이 4.7%인데
반해 비수도권지역은 0.9%에 증가에 그쳤으며, 가구 증감률도 수도권(11.7%)이 비수도권
(8.3%)에 비해서 높음
- 자가보유율 비중도 수도권은 55.9%인데 반해 비수도권지역은 66.2%로 약 10.3%p나 차이
○ 수도권과 비수도권 시장은 2004년 이후 매우 상반된 모습을 보여 왔으나 최근 들어 비수도권의
주택매매가격 상승률이 둔화되면서 전반적으로 경기 악화


3.
규모별 격차 ○ 규모별 주택가격 상승률은 주택호황기와 침체기에 따라 극명하게 차별화
-
경기의 흐름에 따라 대형과 소형 평형간의 선호도 변화가 반복되어온 셈
-
2007년도 이후부터 전반적으로 경기가 침체되며 소형 평형에 대한 선호 현상이 지속
○ 규모별 주택가격 변동률을 보면 소형 평형이 전반적으로 높은 상승률
- 2012년의 경우 1~10월까지 대형 평형은 2.2% 하락한 데 반해 소형 평형은 1.0% 상승
- 평형간의 격차는 유형별로도 나타나는데 아파트의 경우 규모별 격차가 더욱 크게 나타남
○ 이러한 상황에는 경기호황기에 대형 평형의 공급과잉, 소수가구의 지속적 증가, 소형주택의 상대
적으로 높은 수익성, 여전히 높은 주택가격 등이 원인으로 작용하고 있는 것으로 분석


1 .주택시장 변동 요인 분석
인구 및 가구 구조의 변화
 ○ 최근 부동산시장의 변동 요인 중 인구와 가구구조의 변화가 중요한 변화 요인으로 지적

- 저출산․고령화문제는 이미 심각한 사회적 문제로 대두되고 있으며, 1~2인 가구의 증가와 베
이비붐 세대의 은퇴는 부동산가격 안정과 소형주택가격 상승과 같이 부동산시장의 패러다임
변화 요인으로 주목
- 인구 및 가구수의 규모나 가구원수, 가구형태 등의 변화는 필연적으로 거주 패턴에 변화를
가져와 주택 수요의 형태를 변화시킬 것이기 때문
○ 고령화로 인한 생산가능 인구의 감소 역시 주택시장의 수요위축 요인으로 지적
- 국내 65세 이상 고령자는 약 545만 명으로 이미 고령화 사회 단계에 진입
- 국내 65세 이상 고령가구의 경우 은퇴연령에 접어들게 되면 소득감소 및 연금 부족으로 인
한 보유 부동산 처분 압력을 배제하기는 어려운 상황으로, 고령화와 베이비붐 세대의 은퇴는
점진적인 실수요층의 위축으로 이어질 개연성이 높은 것으로 판단
○ 인구의 고령화로 생산가능인구가 빠르게 감소하면서 종속인구비율1은 2013년 이후 증가세로 전
환될 것으로 전망됨
- 일본의 경우 종속인구의 비율이 높아지면서 주택착공수는 점차 감소하였으며 주택시장의 위
축 요인으로 작용

○ 1인가구의 증가와 평균 가구원수의 감소는 주택시장의 수요패턴을 변화시킬 것
- 가구구조의 변화를 보면, 가구분화와 소가족화의 진행으로 인해 최근 2인 가구가 주된 가구
유형으로 대두
- 2010년 기준 국내 가구구조는 2인 가구가 24.3%로 가장 높으며, 1인 가구 23.9%, 4인 가
구 22.5%, 3인 가구 21.3% 순이며 가구당 평균 가구원수는 2.69명으로 지속적인 감소 추
세에 있다.

자2료.: 통계청(201), 인구주택총조사 전수집계 결과
주택 공급시장 여건 ○ 과거 주택공급(입주물량)이 세대수 증가를 초과할 경우 주택가격은 하락하는 양상
- 1990년대의 경우 세대수 증가보다 주택공급이 많았던 시기로 전반적으로 주택가격이 안정세
를 보여 왔으나 2000년대 들어 공급이 세대수 증가에 미치지 못하면서 전반적으로 주택시장
의 불안 요인으로 작용
○ 주택경기 침체에도 여전히 많은 주택공급물량은 시장 침체의 불안 요인으로 작용
- 2011년부터 2013년까지 전반적인 아파트 입주물량은 낮은 수준을 지속할 것으로 전망
- 그러나 주택공급을 보면 주택건설인허가 물량은 지난 2011년에 약 55만호를 기록하였으며,
이는 분양가상한제 회피를 위한 공급물량 집중으로 55만호가 공급되었던 2007년 이후 가장
많은 물량
- 통상적으로 입주기간이 2~3년 정도 걸린다는 점, 공사기간이 짧은 도시형생활주택, 다가구
주택 등의 공급이 많았다는 점을 감안하면 향후 입주 예정 물량은 적지 않은 상황

○ 또한, 2012년도 9월말까지 인허가 물량은 총 37만 3,939호로 전년동기대비 24.8%나 증가
- 유형별로는 아파트의 공급물량이 28.9%로 아파트외 주택에 비해 상승률이 높았으며, 공급주
체별로는 공공부분의 공급물량이 크게 증가
○ 또한 현재 주택공급의 주요한 변수 중 하나는 보금자리주택과 혁신도시 분양 등 공공 공급물량
- 보금자리주택은 서울 강남, 서초 등 시범지구를 시작으로 6차까지 지정된 상황
- 총 150만호 공급이 예정되어 있으며, 그 중 분양주택이 70만호이고, 임대주택은 80만호

가계부채 문제
 ○ 가계부채는 외환위기 이후 장기간 경제의 위협요인으로 지적되어 옴
- 가계부채 증가 속도를 보면, 2009~2010년 연평균 증가율이 11.7%로 GDP 7.3%, 가처분소
득 5.7%에 비해 빠름
- 또한 대출금리도 변동금리, 일시상환 대출의 비중이 과도하게 높아 취약 요인으로 지적
※ 은행 주택담보대출 중 일시상환 대출 비중(2010년 기준): 한국 41.3%, 미국 9.7%, EU 7.5% ○ 가계부채는 가계부실의 위험 요인이면서 한편으로는 주택시장 수요 위축의 요인으로 작용
- 주택시장 침체가 지속되면서 주택담보대출 연체율은 2009년말(0.33%) 이후 상승세 지속
-
연체율 상승은 집단대출 연체율이 크게 상승했기 때문임. 집단대출 연체율은 1.96%(2012년
10월)로 상대적으로 높은 수준이며, 최근 지속적으로 상승 추세(2010년 말 0.95%, 2011년
말 1.18%)
○ 올해 들어 수도권 중심의 주택경기침체와 거래위축이 부각되면서 하우스푸어의 위험성에 대한
우려가 지속적으로 제기

- 하우스푸어는 지속적으로 우려가 되고 있는 가계부채 부실이라는 측면에서 지속적으로 이슈
- 특히나 최근의 주택경기침체 지속, 거래 위축 등으로 인해 부실화가 심화된다면 국가 경제적
으로 미치는 파급효과가 클 수밖에 없기 때문
○ 하우스푸어에 대한 산출기준도 다양하게 정의되고 있으며, 소득만을 기준으로 삼기도 하며, 소득
과 자산을 고려해 산출하기도 함

○ 가계부채에 대한 부담은 주택 수요의 지속적인 걸림돌로 작용할 수 있으며, 국내 금융부채보유
가구(984만 가구)중 과다부담 및 무상환 가구는 약 209만 가구로 21.2%를 차지2
- 상환부담비율 40%초과가구는 162만 가구이며, 이들이 보유한 금융부채 총액은 약 218조원
으로 전체 금융부채의 35% 수준
- 원금 미상환가구를 원금상환을 시작한다고 가정할 경우 과다부담가구는 162만 가구에서
287만 가구로 약 77%나 증가하는 것으로 분석


향후 변화 방향 및 시사점
○ 다양한 변수가 복합적으로 작용하는 상황에서 시장의 변화를 판단하기는 쉽지 않으나 앞서 살펴

- 인구와 가구구조의 변화, 경제성장률과 금리 등 거시 경제 환경이 영향을 미칠 것이고, 대출
규제와 분양가 규제 등 정부의 정책적인 요인 역시 큰 영향을 미칠 것
○ 전반적으로 주택수요의 위축은 지속될 것으로 판단
- 수급불균형으로 인한 유형별, 지역별로 국지적인 상승 가능성도 있으나 상승폭은 제한적일
것으로 판단
- 매수자와 매도자의 판매 및 구매 가격 격차로 인해 거래 및 추가적인 가격 조정이 여전히 필
요한 상황

○ 앞서 살펴본 바와 같이 전반적인 수요 여력의 위축, 시장침체에도 적지 않은 공급물량, 가계 불
안 요인 등 전반적인 주택경기 여건은 좋지 않은 상황
- 정부의 정책은 경기부양책 보다는 거래활성화, 주택담보대출 연착륙 방안 등의 정책방향을
지속할 것으로 전망되며 주택 가격 상승에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단
- 한편으로는 최근 급격하게 하락하고 있는 주택담보대출금리 역시 기존 대출금의 원리금상환
압력을 완화시키는 동시에 주택수요 여건을 개선시키는 역할을 할 것으로 판단
-
국내의 전반적인 경제 여건은 내년까지 그리 긍정적이지 않은 상황이며, 여러 연구기관의 전
망자료를 보면 내년도 경제성장률도 3~4%내외 성장을 예상
○ 단기적으로 보면 2013년은 국내 경기둔화와 대출 규제, 수요의 심리적 위축이 지속되면서 전반
적인 약세를 지속할 것으로 전망
- 내년에도 전반적인 주택경기의 위축은 불가피할 것으로 보이며, 수도권 약보합, 비수도권 강
보합 수준의 경기상황이 지속될 전망
- 다만, 경제여건의 변화 국지적 공급 여건에 따라 상승 지역도 존재할 수 있으나 상승폭은 제
한적일 것으로 판단

것과 같이 국내 주택시장은 과거와는 다른 패러다임의 변화 국면에 진입

덧글

  • LANI 2013/01/03 08:38 # 삭제 답글

    좋은 글 잘 보고 갑니다. 날카롭게 관통하는 시각에 감사함을 느낍니다.
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