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부동산문제정리 경제


 2010년 총국가자산 7385조 부동산자산 5162조
한국가계자산은 부동산 77% ,미국 가계자산은 39% 이럼
에도 서브프라임터졌다. 실제로 한국경제 뇌관이 부동산
문제이다.
질문 외국에 비해 덜 올랐다? 일단 지표상은 맞다. OECD
국가중은 평균치 이하다. 서브프라임 이후 다른 나라에 비
해 덜 올라서 이후 덜 떨어졌다. 이는 전국 평균치다. 우리
나라 집값은 서울,경기를 의미한다.평균의 함정을 피해야
한다.왜냐하면 서울,경기,인천이 전체 주택 시총의 75%를
차지하고 있기 때문이다.
그러면 집값이 얼마나 이상한 구조인지 봐보자.보통 평당
200이면 건축이 가능하다.그렇다면 강남은 실제로 얼마나
될까? 아무리 많이 잡아도 평당 오백임 가능이고 실제로
지분 평수 따지면 말도 안되는 가격이다. 가격은 원가개념
과 수익개념 이 두가지 관점으로 파악해야 한다. 우선 대
표적인 인기 평수인 30평대 강남아파트를 살펴보자.
33평이 보통 십억정도 하는데 ㅡ 원가 개념 ㅡ그렇다면 평
당 오백만원이고 실제 대지지분으로 살펴보면 4평정도다.
즉 일억이면 건축이 가능하다는 말이다.결국 실제 거래가
는 한평당 가격이 2억5천이라는 얘기다.그 다음에는 수익
개념이다.전세=지대로 이해하면 된다. 예를 들어 33평 아
파트 전세가 4억이라고 할 때 연금리를 5% 잡음 이자는 2
천만원이다. 10억을 기준으로 하면 이자가 5천만이다.결국
차이가 3천만원 즉 3% 차이가 나는데 누가 투자하겠는
가? 그래서 통상 전세가와 매매가가 반비례 관례를 보인
다. 즉,전세는 시세차익을 노린 전형적인 투기수요라는 의
미며 투기수요가 있다는 말과 동의어로 이해해야 한다. 투
기수요= 부자이고 이는 주로 40~50대이다.장래에는 결국
집값 하락은 동의하는데 단기적으로 상승한다는 논리가 있
다. 말도 안되는 소리다. 1인가구가 증가해서 그렇다고 말
하는데 1인가구 특성을 모르는 소리다. 연령별 1인가구 구
성을 보면 10~20대와 60대 이상이 대부분을 차지한다.노령
화는 곧 빈부격차의 심화다.결국 한국 사회의 가장 심각한
문제는 가난한 노인문제이다. 아파트,주택수요가 아닌 쪽
방,고시원수요가 주를 이룰 가능성이 크다. 1인당 소득수준
으로 비교하면 2010년 기준 45.1%가 100만원 미만이
고,100~200만원 사이가 31%이다. 400만원 이상은 4.8%밖
에 안된다. 이런데 무슨 아파트와 주택 수요자가 많다고
하는가? 그리고 주로 중대형이 공급된 상황에서는 단기적
이든 중장기적이든 절대 가격이 오를 수 없는 구조다. 부
동산도 결국 가계소득이 올라야 가격이 오르고,그 이상 상
승하는것을 거품이라고 이해해야 한다.
집값이 떨어지는데 전세는 왜?
집값은 절대 늘 상승하지 않았다.1986~1992는 호황기라
상승 이후 2002년까지 정체기였다. 아파트 대세 상승기에
는 전세가는 안오른다.주택가격이 떨어지면 전세가가 오른
다.이는 전세는 투기수요다! 투기수요는 가수요인데 이는

더 오를 것이라는 기대심리로 발생한다.대세상승기에는 전
세공급이 느니 당연히 전세가격은 매매가 대비 떨어지게
된다.앞으로 전세가는 계속 오를 수 밖에 없는 구조이다.주
택이 주거의 개념으로 가는 순간 결국 사라지게 되어있다.
수도권 공동화가 더욱 가속화될 가능성이 일본처럼 커지게
된다. 이는 더구나 월세로 전환되는 것이고 이러한 것은
계급의 고착화내지 사회변동성을 죽이게 된다. 개인적인
대안이 있는 것도 아니다. 그러나 결코 집을 사서는 안된
다.이것이 가장 안타깝지만 현실적인 대안이다.물론 여기서
예외인 경우도 있다.빚 부담이 없고 실거주 목적이라면 주
택 구입은 당연히 나서야 한다. 이러한 임대위주 주택사회
에서 발생되는 문제해결은 사회가 나서야는데 국가가 공공
임대주택 개념으로 가야한다. 예를 들어 뉴타운은 수익이
나려면 중대형 비율로 나야는데 결코 성공할 수없는 구조
이다. 이를 공공임대주택으로 전환하는 것도 대안이 될 수
있다.
전세중 일시적인 수요 즉 온전히 자기돈으로 하는 경우는
상관이 없다.그런데 투기를 통한 대출을 이용해서 전세를
놓는 경우는 문제가 생긴다. 그런데 국내 가계부채 문제에
서 짚고 넘어갈게 바로 사금융시장이다.미국은 소위 닌자
론 역시 통계로 잡히지만 국내의 경우 사채시장은 통계에
안잡힌다. 여기에 전세보증금 역시 사금융이라는 것을 감
안할때 가계부채 뇌관은 전세보증금이 될 가능성이 크다,
이점은 누차 경고했던 얘기고 특히 서울시내 아파트 보유
자의 평균 보유 아파트가 4채라는 것을 감안할 때 더 심각
해 질 수 있는 문제다.
실질소득 증가가 곧 부동산경기상승이라는 기본적 경제학
지식도 무시하고 있는 상태로 억지로 받치고 있는 부동산
경기는 붕괴시 그 후유증만 증대한다.우리 나라의 경우 지
난 2008년이 이러한 문제를 해결할 시기였는데 놓쳤기에
다음 부동산 하락시 더 큰 후유증이 있을 수 있다.
버블붕괴시 고통을 아직 우리나라는 체험하지 못한 것이
필자는 더욱 두려운 상황이다. 참고로 일본이 지난 버블때
입은 손실은 태평양전쟁때 입은 손실보다 크다는 분석이
다.
미국 역시 지난 금융위기때 부동산 하락으로 가계만 입은
손실이 대략 7조달러인데 이 규모는 미증시 시가 총액과
비슷하다. 자산시장서 부동산 붕괴의 여파는 그만큼 엄청
나다. 참고로 국내 GDP가 1.2조달러다. 그만큼 미국이 버
블붕괴후 입음 상처가 엄청났고 글로벌 경제의 동력이 미
국 경제가 이정도 타격을 입었기에 대공황 이후 위기라는
말이 나온것으로도 볼 수 있다.
자 그럼 이제 가장 궁금해 할 수 있는 부동산 전망을 간
단히 해보려 한다. 부동산폭락을 말하는 것은 어떡하든 그
끝에는 다시 헐 값에 물량 매집해서 이 사회시스템을 바꾸
는 모습이 나타날 것이다.물론 그 폭락이 일본처럼 90%
가까이 폭락을 말하지 않는다. 일단 그렇지는 않더라도 폭
락이 진행된다면 그동안의 사회모습과는 달라질 것이다.예
를 들어서 전면적인 월세시대 개막등으로 나타날 수 있다.
그래서 강북 특히 마포구,노원구쪽 '30평대' 아파트 월세'
가 파악은 의미가 있다. 그리고 주택시장서 우리와 일본의
가장 큰 차이점은 우리나라는 확실한 마지노선인 전세가
있다는 점이다.개인적으로는 2001~2002년 매매가가 지지
선이 될거로 본다. 물론 깡통주택은 예외고 주상복합 역시
마찬가지다.
결론적으로 부동산은 미국 기준금리가 오르기 전까지 쉬
는 것이 맞고 주식은 바로 그 직전까지 들고 있는게 큰 그
림으로 그리는게 일단 현재서 유효한 방법이라고 생각한
다.

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